Florian Candan Avocat

Cour d’appel de PARIS

Pole 4 Chambre 2

16 mai 2018 – RG 16-17765

Résumé : Bien qu’en vertu de l’article 21 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 la mise en concurrence incombe au Conseil Syndical, le syndic engage sa responsabilité pour défaut d’information en l’absence d’une telle mise en concurrence.

Régulièrement, l’avocat en droit immobilier et en droit de la copropriété est interrogé sur la question de la mise en concurrence du contrat de syndic.

Celle-ci incombe expressément au conseil syndical en vertu de l’article 21 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965. A défaut, la loi ne prévoit pas de sanction.

Cette mise en concurrence a lieu tous les trois ans sauf si une précédente assemblée générale ordinaire (année N-1) a décidé d’y déroger.

Si tel n’est pas le cas, le Conseil Syndical devra donc mettre le syndic en concurrence même s’il en est satisfait.

Or, dans la présente affaire, la Cour d’appel a considéré que le syndic, malgré la défaillance du Conseil Syndical dans le respect de cette obligation, devait être tenu pour responsable pour manquement à son obligation de conseil.

Ainsi, le syndic, en sa qualité de professionnel se doit de surveiller la mise en concurrence de son contrat pour éviter d’engager sa responsabilité.

Une question reste néanmoins en suspens concernant une éventuelle annulation de la résolution désignant le syndic.

Il faudra attendre une prochaine décision dans la mesure où cette demande ne figurait pas à la présente procédure.

Cour de cassation – 3^ème chambre civile – 3 novembre 2016

Résumé :

Action en responsabilité civile à l’encontre du syndic

A Paris et sa région, l’avocat en droit immobilier et en droit de la copropriété est souvent sollicité sur les agissements de certains copropriétaires et de leur syndic.

Dans cette affaire, le syndic a laissé un copropriétaire entreprendre des travaux sans que celui-ci ait produit les attestations d’assurances, et a donc commis une faute à l’origine des désordres subis par le syndicat des copropriétaires nés de la mauvaise exécution de ces travaux.

Les faits sont les suivants :

Le propriétaire d’un lot d’un immeuble soumis au régime de la copropriété a, après avoir obtenu l’aval de l’assemblée générale des copropriétaires, confié des travaux de surélévation de l’immeuble à un entrepreneur.

Lors du coulage de la dalle de béton, des désordres sont apparus et l’entrepreneur a abandonné le chantier, laissant un immeuble dépourvu de toiture.

Le syndicat des copropriétaires a donc assigné le syndic et son assureur.

Le syndic est-il fautif en cas d’absence de vérification des attestations d’assurance d’un copropriétaire avant le début de réalisation des travaux ?

La troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle qu’il incombe au syndic d’assurer l’exécution des décisions et résolutions prises en assemblée générales des copropriétaires.

Ainsi, lorsqu’une autorisation de réaliser des travaux est donnée à un copropriétaire, il en découle que le syndic est tenu de vérifier que ledit copropriétaire a fourni les attestations d’assurance nécessaires.

Dans cette mesure, le syndic qui ne procède pas à la vérification des attestations d’assurances, commet une faute ès lors que des désordres surviennent. La Haute juridiction rappelle ici une véritable obligation du syndic.

Dans cette mesure, peut-on engager la responsabilité civile du syndic ?

Dès lors, elle rappelle que si une faute peut être retenu à l’encontre du syndic, cette dernière demeure insuffisante pour engager sa responsabilité civile.

En d’autres termes, il est réaffirmé que la responsabilité implique certes une faute mais également que cette faute soit à l’origine du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

En l’espèce, le préjudice résulte de la perte de chance pour le syndicat des copropriétaires de ne pas subir de dommage ou encore de la perte de chance de se faire indemniser par l’assureur.

Il est donc indispensable que le syndic vérifie outre les assurances des entreprises, les qualifications de ces dernières.

Cour d’appel de Colmar – 9 septembre 2016

Résumé :

Lorsque le règlement de copropriété désigne le lot comme usage de magasin, ce terme ne peut s’appliquer à un restaurant, d’autant que cette affectation serait inadaptée aux exigences légales requises pour l’activité envisagée ; par suite, celle-ci n’est conforme ni à la destination de l’immeuble, réservée à l’habitation, ni à la destination particulière du lot privatif considéré comme magasin.

Les faits sont les suivants :

Un occupant souhaite ouvrir un restaurant au sein d’un immeuble soumis au régime de la copropriété.

Lui sont opposées les dispositions de l’article 8 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoient que :

« Un règlement conventionnel de copropriété (…) détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance (…).

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

S’appuyant sur ces dispositions, reprises dans le règlement de copropriété, une assemblée générale des copropriétaires a voté une résolution interdisant l’ouverture d’un commerce de type restauration rapide à l’aune de la destination de l’immeuble.

Le terme « magasin » repris dans la qualification d’un lot au sein du règlement de copropriété s’applique-t-il à l’ouverture d’un restaurant ?

La Cour d’appel réfute cette idée en faisant une application extrêmement restrictive de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965. Elle décide donc d’aller dans le sens du règlement de copropriété et de la résolution votée en conséquence. La Cour rappelle donc que « ce terme ne saurait être appliqué à tout commerce ».

Par ailleurs, elle ajoute que le terme « magasin », pris au sens courant ne saurait faire référence à un restaurant, il ne pourrait donc y avoir de contradiction en matière juridique sur ce point.

Afin de dissoudre tout débat sur le lot litigieux, la Cour énonce que « le lot privatif en question est totalement inadapté à l’exercice d’une activité de restauration ».

Comment la destination et les conditions de jouissance d’un immeuble soumis au statut de la copropriété doivent-elles être appréciées ?

D’emblée, la Cour a rappelé que les copropriétaires disposent du droit de jouir des parties privatives d’une manière absolue dans les conditions relevant de la tradition du droit de propriété.

Il n’en demeure pas moins que les juges ont également apprécié la destination de l’immeuble à la lumière de la clause d’habitation bourgeoise. Cette clause est exclusive, ce qui implique que les lots composant l’immeuble sont à usage d’habitation ; à l’exclusion donc de toute autre usage qu’il soit commercial, industriel, artisanal ou pour établissement d’une activité professionnelle libérale.

Florian CANDAN

Avocat en droit immobilier/droit de la copropriété