Florian Candan Avocat

Résumé :

L’agent immobilier commet une faute dans sa gestion en omettant de procéder au recouvrement des impayés locatifs

Cour d’appel Grenoble – Chambre commerciale

28 Janvier 2016

Cette affaire traite de la responsabilité du gestionnaire locatif qui a laissé perdurer une situation d’impayés sans prendre aucune mesure afin de les faire cesser.

Les faits sont les suivants :

Monsieur et madame R. Bernard sont propriétaires de 19 garages pour véhicules automobiles et ont confié à l’agence immobilière Vinent un mandat général de gestion immobilière en date du 1er avril 2004 portant sur ces garages. 

Courant 2012, les époux R. cèdent l’ensemble de ces garages. À l’occasion de cette cession, ils découvrent l’existence de nombreux loyers impayés.

En l’absence de reddition des comptes transmis par l’agence immobilière, les époux R. font citer par assignation en date du 19 décembre 2012 la SAS Agence Vinent devant le Tribunal de Commerce de Romans sur Isère en indemnisation et à hauteur de la somme de 22 905,59 euros à titre de dommages et intérêts. 

En effet, il ressort des débats que le mandat de gestion conclu entre les parties en date du 1er avril 2004 prévoyait à la charge du mandataire l’obligation de reddition de comptes. 

Or, sur les comptes rendus, il n’était mentionné que les versements effectués pour chaque garage et pour la période considérée et non pas les loyers impayés par box.

Les comptes rendus de gestion ainsi envoyés chaque mois n’étaient pas de nature à permettre à leur destinataire la connaissance de l’existence d’éventuels loyers impayés. 

L’agence par l’envoi de ces seuls documents n’a pas justifié avoir régulièrement porté à la connaissance de ses mandants l’existence d’éventuels arriérés locatifs, et ce contrairement à son mandat lui faisant obligation d’une reddition de compte. 

Alors que l’agence avait nécessairement connaissance de ces arriérés locatifs, elle ne justifie d’aucune diligence consécutive, comme un courrier de rappel, une mise en demeure, l’exercice de poursuites judiciaires… et ce, contrairement aux obligations lui incombant en exécution du mandat de gestion conclu entre les parties et prévu à l’article  

La Cour a donc retenu la responsabilité de l’agence pour ces manquements à ses obligations résultant de son mandat de gestion et compte tenu de l’aléa quant au recouvrement de ces sommes, la SAS Agence Vinent a été condamnée au paiement de la somme de 22 494,08 euros divisée par deux, soit celle de 11 247,04 euros à titre de dommages et intérêts. 

Résumé :

L’agent immobilier commet une faute dans sa gestion en omettant de souscrire l’assurance de loyer à laquelle son mandat faisait référence.

Cour d’Appel de LYON- 12 mai 2015

Cette affaire est relative à la responsabilité de l’agent immobilier qui a commis une faute dans sa gestion en omettant de souscrire l’assurance de loyer à laquelle son mandat faisait référence.

Les faits sont les suivants, le mandat général signé le 17 octobre 2008 par le Cabinet V énonce clairement que dans le cadre de sa mission, le mandataire doit :

• Faire exécuter tout travaux dont l’importance nécessite devis et accord préalable écrit du mandant ;

• Souscrire à l’assurance des loyers impayés avec une cotisation à hauteur de 2.15% des sommes encaissées ;

Or, le mandataire ne s’est pas exécuté est a donc été jugé responsable sur le fondement de son contrat de mandat.

En effet la Cour considère que le mandataire a commis une faute dans sa gestion justifiant l’octroi de dommages et intérêts pour les préjudices qui découlent de cette faute.

Dans ces conditions, il est vivement conseillé aux administrateurs de bien de respecter scrupuleusement l’ensemble des stipulations de leur contrat.

A défaut, il risque de voir leur responsabilité engagée.

Cour de Cassation – 1^ère Chambre Civile – 4 février 2015

Résumé : 

Au regard de l’article 6 de la Loi Hoguet aucune commission ne peut être perçue par l’agent immobilier avant que l’opération ne soit effectivement conclue.

L’agent immobilier qui réalise un travail effectif risque de ne pas être indemnisé en cas de désistement de dernière minute d’un locataire indélicat sauf à démontrer une faute de sa part lui permettant de prétendre à des dommages et intérêts.

Commentaire : 

Cet arrêt illustre la stricte application par la  Cour de cassation de la loi HOGUET à l’égard de l’agent immobilier qui réalise un travail effectif mais qui se trouve privé de ses honoraires en raison de la non-conclusion du contrat.

En effet, la Société S avait pour mission de louer un bien immobilier et donc de trouver des candidats locataires.

Après avoir établi le dossier à cet effet, un locataire confirme la réservation définitive de l’appartement motivant ainsi la Société S à rédiger le bail, à dresser l’état des lieux et à émettre les factures d’un montant de 1.300 €.

Le locataire décide finalement de ne pas signer le bail et sollicite le remboursement des honoraires versés pour les prestations précitées.

La société S refuse. Le Tribunal est saisi par le locataire qui demande la restitution de la somme de 1.300 €.

Convaincu de l’injustice de cette situation, le Tribunal déboute le locataire de sa demande de remboursement en constatant que la Société S a effectué les diligences nécessaires en vue de la signature du bail.

Cependant,  ce jugement n’était pas rendu sur le fondement du droit puisque au regard de l’article 6 de la Loi Hoguet aucune commission ne peut être perçue par l’agent immobilier avant que l’opération ne soit effectivement conclue.

Ainsi, cette jurisprudence est à rapprocher de celle concernant la vente immobilière d’un bien.

Cette décision, bien qu’injuste, rappelle néanmoins que si la commission n’est pas due sur le fondement de l’article 6 précité, il est néanmoins possible de solliciter des dommages et intérêts en raison d’une éventuelle faute de la partie locataire.

En résumé, l’agent immobilier qui réalise un travail effectif risque de ne pas être indemnisé en cas de désistement de dernière minute d’un locataire indélicat sauf à démontrer une faute de sa part lui permettant de prétendre à des dommages et intérêts.

Cette dernière affirmation est néanmoins à relativiser au regard du faible montant à réclamer.