Florian Candan Avocat

Résumé: 

Les appels de fonds adressés aux copropriétaires doivent être envoyés à leur dernier domicile réel ou élu connu.

A défaut le syndic peut être tenu de payer des dommages et intérêts aux copropriétaires débiteurs qui ont subi un préjudice du fait de cette légèreté.

Cet arrêt rendu à l’encontre d’un syndic, la Société de G R L, pose le problème de sa responsabilité  envers des copropriétaires débiteurs, les Consorts T.

COUR D’APPEL DE LYON – 04 Décembre 2014

Les faits de l’espèce sont les suivants :

Les Consorts T étaient débiteurs de charges de copropriété qu’ils ne réglaient pas depuis plusieurs années.

Le syndic décida de les assigner au nom du syndicat des copropriétaires en recouvrement et obtint gain de cause devant le Tribunal d’Instance.

Cependant, les copropriétaires interjetèrent appel afin que le syndicat des copropriétaires soit débouté de ses demandes et que le syndic soit condamné à les indemniser de leur préjudice.

Les Consorts T invoquaient le fait que les appels de fonds étaient adressés en Pologne à une adresse où ils ne résidaient plus.

En outre, le syndic n’ignorait pas que le lot des Consorts T. était donné en gérance au Cabinet L.

La Cour a considéré que le syndic était responsable et avait fait preuve de légèreté en assignant les défendeurs à une adresse erronée.

Elle l’a donc condamné à payer pour partie les frais engagés par les débiteurs pour se défendre.

Au regard de l’article 32 du Décret du 17 mars 1967, cet arrêt est justifié.

Pour mémoire, l’article 32 alinéa 1 précité énonce :

« Le syndic établit et tient à jour une liste de tous les copropriétaires avec l’indication des lots qui leur appartiennent, ainsi que de tous les titulaires des droits mentionnés à l’article 6 ; il mentionne leur état civil ainsi que leur domicile réel ou élu, et, s’il s’agit d’une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement ou statutairement. »

Ainsi, le syndic doit tenir à jour la liste des copropriétaires.

En contrepartie ces derniers doivent l’informer de tout changement dans leur adresse.

Or, les faits de l’espèce démontrent que les Consorts T. avaient informé le syndic de la mise en gestion de leur lot au Cabinet L.

En conséquence, les appels de fonds et tous les courriers auraient dû être adressés directement à la Société gestionnaire de leur bien.

Il convient donc d’être extrêmement vigilent en cas de changement d’adresse d’un copropriétaire et de mettre immédiatement à jour la liste des copropriétaires afin d’éviter les maladresses qui peuvent parfois couter cher.

Résumé :

L’assemblée générale ne peut ajouter des restrictions à celles figurant déjà dans le règlement de copropriété concernant les activités pouvant être  exercées dans l’immeuble.

Si elle souhaite faire cesser l’activité non interdite, il convient de rapporter la preuve de nuisances aux copropriétaires.

Cour de cassation
Chambre civile 3

14 octobre 2014

La présente décision est rendue au visa des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui énoncent respectivement :

Article 8 :

« Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »

Article 9 :

« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

Ainsi, si chaque copropriétaire dispose comme il le veut de ses parties privatives, c’est à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble qui est notamment définie par le règlement de copropriété,  sa situation géographique, la qualité de ses matériaux ect…

Dans certains règlements de copropriété, il existe des clauses qui limitent, voire qui interdisent, l’exercice d’activités gênantes.

Par le passé, la jurisprudence s’est, à de nombreuses reprises, prononcée quant à la licéité de ces clauses.

Néanmoins, elles ne peuvent être licites que si elles sont justifiées par la destination de l’immeuble.

Soit le règlement interdit toute activité gênante et dans ce cas, il sera fait une appréciation au cas par cas de l’activité considérée.

Soit le règlement autorise ou interdit de façons limitatives certaines activités et il conviendra de se conformer strictement à l’autorisation consentie ou l’interdiction édictée.

Soit le règlement pose un principe de liberté sous réserves de ne pas porter atteinte ni droit des copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Dans tous les cas, il conviendra de respecter la clause en question sous les réserves précitées.

En l’espèce,  le règlement prévoyait :

« que les propriétaires ne pourraient exercer dans ces locaux les commerces ou activités suivantes : bar, boîte de nuit, salle de jeux et d’une manière plus générale, tous commerces ou activités bruyantes ou malodorantes »

Dans cette affaire, l’activité exercée dans les lieux était celle d’épicerie fine avec possibilité de dégustation sur place des produits vendus.

Ainsi, l’activité n’était pas génératrice de cuisson à la friteuse, ni d’émanation d’odeurs malodorantes.

Or, le syndicat des copropriétaires avait voté lors d’une assemblée générale que l’activité commerciale envisagée dans ces locaux était interdite comme étant non conforme au règlement de copropriété.

En l’espèce, le règlement de copropriété énonçait limitativement les activités interdites, savoir celles de bar, boîte de nuit, salle de jeux, et prévoyait une interdiction générale pour toutes les activités bruyantes ou malodorantes.

Ainsi, l’activité n’étant pas interdite, l’assemblée générale aurait dû démontrer l’existence de nuisances.

Or, l’assemblée générale n’avait pas démontré que l’activité exercée dans les lieux était de nature à générer des nuisances sonores ou olfactives interdites par le règlement de copropriété et par la destination de l’immeuble.

La Cour de Cassation considère qu’à défaut de démontrer une telle atteinte et de telles nuisances, la résolution n°2 devait être annulée.

En conclusion, l’assemblée générale ne peut ajouter des restrictions à celles figurant déjà dans le règlement de copropriété et si elle souhaite faire cesser l’activité non interdite, il convient de rapporter la preuve de nuisances aux copropriétaires.

Résumé :

Même si le changement d’affectation du lot est prévu dès l’origine par le règlement de copropriété, un tel changement entraine néanmoins la modification de la grille de répartition des charges et doit être soumis au vote de l’assemblée générale à la majorité de l’article 25f.

 
Cour de cassation
Chambre civile 3

1er octobre 2014

Le présent arrêt a le mérite de rappeler les termes de l’article 25f de la loi du 10 juillet 1965 qui énonce :

« f) A moins qu’ils ne relèvent de la majorité prévue par l’article 24, les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.

Un décret en Conseil d’Etat précise les conditions d’application du présent f. »

En effet, Madame X, propriétaire d’un lot à usage d’habitation situé au 4^e étage dans un immeuble en copropriété dont la destination prévoyait que les changements d’usage étaient permis, l’a donné en location pour l’exercice d’une activité médicale.

Il va de soi que l’utilisation de l’élément d’équipement ascenseur dont les charges se calculent en fonction de l’utilité de cet élément à l’égard des copropriétaires considérés, s’en trouve augmentée de par l’utilisation quotidienne des patients montant au 4^e étage.

L’article 25f tend à anticiper une telle modification de l’usage d’une partie privative d’un copropriétaire en permettant à l’assemblée générale de décider de la modification de la grille de répartition de charges de cet élément d’équipement.

Cette demande peut donc être portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale soit par un copropriétaire, soit par le syndic.

En l’espèce, le règlement de copropriété prévoyait que le changement d’usage d’un lot affecté à de l’habitation en lot destiné à l’exercice d’une activité médicale était autorisé par le règlement de copropriété.

La Cour d’Appel avait accueilli favorablement la demande de Madame X visant à annuler la résolution d’assemblée générale qui avait modifié la répartition de charges au motif précisément que ce changement d’usage était autorisé par le règlement de copropriété.

Cette interprétation était conforme à la jurisprudence de la Cour d’Appel de PARIS en date du 12 janvier 2006 qui avait opté pour cette solution dans une affaire similaire (le règlement prévoyait également que certains lots pouvaient être affectés à l’exercice d’une profession libérale prévue ab initio par le règlement de copropriété) et avait donc décidé que l’assemblée générale ne pouvait donc surtaxer les lots à cet usage sur le fondement de l’article 25f.

Or, cet arrêt de la Cour de Cassation du 1^er octobre 2014 vient remettre en question cette jurisprudence dans la mesure où même si le changement d’affectation du lot est prévu dès le commencement par le règlement de copropriété, la Cour de Cassation indique que, la modification de la grille de répartition des charges entraînée par la modification de l’usage du lot, même s’il est prévu par le règlement de copropriété, doit être soumis au vote de l’assemblée générale à la majorité de l’article 25f.

Il est indiqué au syndic professionnel comme bénévole que dans une telle situation, il est impératif que la grille de répartition des charges modifiée soit publiée à la Conservation des Hypothèques à défaut d’être inopposable aux futurs copropriétaires.

Il est également rappelé que les charges concernés par le changement d’usage d’un lot sont uniquement celles qui sont générées par les services collectifs et éléments d’équipements communs de l’immeuble, aucunement les charges visées à l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 relatives à l’entretien, à la conservation et à l’administration de l’immeuble.

Cette décision a le mérite de l’équité dans la mesure où l’on ne comprend pas pourquoi les copropriétaires devraient supporter à leurs frais l’augmentation des charges d’ascenseur générés par un lot de copropriété recevant de nombreux patients au cours de la semaine même si elle remet en cause le caractère contractuel du règlement.