Florian Candan Avocat

Résumé:

En cas de pluralité de candidatures, l’assemblée générale doit d’abord se prononcer sur chacune d’elles à la majorité de l’article 25 puis, en cas de second vote, à la majorité de l’article 24.

 Cour de Cassation – 3ème chambre civile–5 novembre 2014

Cet arrêt est intéressant pour les syndics professionnels dans la mesure où il concerne les règles régissant leur élection ou leur réélection.

Pour comprendre la problématique de cet arrêt, il convient d’être familier avec les dispositions prévues à l’article 25–1 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit :

« Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. »

Cet article offre à la résolution une deuxième chance d’être adoptée lorsque la majorité prévue à l’article 25, la majorité absolue, n’a pu être obtenue mais qu’au moins 1/3 des voix de l’ensemble des copropriétaires a voté en faveur de cette résolution.

Dans une telle situation, la loi prévoit que le syndic remet immédiatement au vote la résolution mais cette fois-ci à la majorité de l’article 24.

Cependant, la lettre du texte peut porter atteinte au libre choix d’un nouveau syndic par l’assemblée générale.

En effet, on peut aisément imaginer qu’un syndic contesté par ses copropriétaires n’obtienne pas la majorité absolue prévue  mais néanmoins un 1/3 des voix en sa faveur.

Il pourrait donc remettre immédiatement sa réélection à la majorité de l’article 24 et potentiellement remporter l’élection en privant l’assemblée générale de choisir un autre syndic qui aurai pu être élu directement à la majorité de l’article 25.

C’est pourquoi, en cas de pluralité de candidatures, l’assemblée générale doit d’abord se prononcer sur chacune d’elles à la majorité de l’article 25 puis, en cas de second vote, à la majorité de l’article 24.

Résumé:

Le syndic n’est pas habilité à entreprendre des travaux urgents sans autorisation préalable de la copropriété lorsque celle-ci s’est préalablement opposée à ces travaux, sauf à risquer d’en conserver le coût à sa charge.

COUR D’APPEL DE PARIS

26 NOVEMBRE 2014

Cet arrêt est particulièrement intéressant quant au principe de l’urgence à laquelle le syndic est souvent confronté dans les immeubles en copropriété.

Les faits de l’espèce sont les suivants :

Le mur pignon de l’immeuble, parties communes, générait des désordres en raison d’une absence d’étanchéité de celui-ci.

Des travaux de réfection sont réalisés mais avec un retard que certains copropriétaires imputent au syndic.

Au cours des débats, il s’avère que le retard est dû à des copropriétaires faisant systématiquement obstruction aux initiatives du syndic en vue de faire procéder au ravalement d’immeuble.

La Cour considère que le syndic ne peut donc être responsable du défaut d’entretien prolongé du mur pignon dans la mesure où le ravalement avait été refusé à plusieurs reprises en assemblée générale.

L’argumentaire des copropriétaires invoquant la responsabilité du syndic se fondait sur le pouvoir d’initiative de ce dernier tel que résultant de l’article 18-I alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965.

En effet,  cet article lui permet de mettre en œuvre des travaux urgents en s’abstenant de l’autorisation préalable de l’assemblée générale mais selon l’article 37 du décret du 17 mars 1967 le syndic doit informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale.

En résumé, même s’il peut de façon autonome mettre en œuvre des travaux urgents, le syndic devra dans tous les cas les faire ratifier à bref délai par l’assemblée générale.

Or, dans la présente espèce, il était reproché au syndic de ne pas avoir mis en œuvre ces travaux urgents afin de passer outre les refus de l’assemblée générale.

Soutenant la position du syndic, la Cour d’Appel ne manque pas de relever que le syndic n’est pas habilité à entreprendre des travaux urgents sans autorisation préalable de la copropriété lorsque celle-ci s’est préalablement opposée auxdits travaux, sauf à risquer d’en conserver le coût à sa charge.

Ainsi, la Cour d’Appel considère que le syndic qui s’est vu refuser régulièrement des travaux de ravalement en vue de mettre fin à des infiltrations ne peut être tenu responsable des désordres causés par ces dernières.

Dans tous les cas, il sera conseillé au syndic lorsqu’il met en œuvre des travaux urgents d’avoir à minima l’accord écrit du Conseil syndical et de les faire ratifier le plus rapidement possible lors d’une assemblée générale.

Résumé

Les convocations aux assemblées générales doivent être adressées aux copropriétaires au moins 21 jours avant la réunion des copropriétaires.

A défaut, même en l’absence de préjudice, l’assemblée générale peut être annulée par le copropriétaire convoqué irrégulièrement.

COUR D’APPEL DE PARIS

26 NOVEMBRE 2014

Cette décision a pour mérite de rappeler l’une des grandes règles régissant le droit de la copropriété concernant la notification des convocations des réunions d’assemblées générales aux copropriétaires.

La convocation doit être reçue au moins 21 jours avant la date de la réunion.

Ce délai, rappelons-le, a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le copropriétaire à l’origine de l’action avait reçu pour la première fois à son domicile l’enveloppe en date du 18 mai 2010, pour une assemblée générale du 8 juin 2010.

Le lecteur constatera l’existence d’une carence d’un seul jour mais qui permet néanmoins de solliciter l’annulation dans son intégralité de l’assemblée générale.

En effet, le délai commence à courir le 19 mai pour s’arrêter le 8 juin, date du jour de l’assemblée générale.

Or, le texte précise bien « au moins 21 jours avant la date de la réunion ».

Pour se défendre, le syndic invoquait le fait que le copropriétaire attaquant était l’unique copropriétaire à ne pas avoir été touché dans les temps, et que par ailleurs, il n’apportait aucunement la preuve d’un préjudice qui lui serait causé par l’irrégularité de cette convocation.

La jurisprudence est constante depuis des années sur ce point dans la mesure où il n’y a point besoin de la preuve d’un préjudice lorsque le délai de 21 jours n’a pas été respecté.

La véritable difficulté de cette règle pour les professionnels concerne la pris en compte des délais postaux pour les copropriétaires résident hors de France.

Le Cabinet préconise soit de solliciter de ce copropriétaire qu’il élise domicile en France, soit de le convoquer par télécopie comme le permet l’article 64 du Décret du 7 mars 1967.

En tout état de cause, la loi ALUR permettra à l’avenir de prévoir une convocation par email dont les modalités ne sont toujours pas connues.

Enfin, certains professionnels estiment qu’une convocation par email est possible à la condition que le copropriétaire ait donné son accord écrit.

En l’absence de jurisprudence sur ce point, le doute persiste néanmoins sur la fiabilité d’une telle convocation.